Estadísticas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios
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El martes, la corrección de los precios de la vivienda se reflejó finalmente en el Índice Nacional de Precios de la Vivienda Case-Shiller de Estados Unidos, ya que la lectura de julio fue un 0,24% inferior a la de junio. Esto marca el primer descenso intermensual de los precios de la vivienda desde 2012.
Aunque se trata de una pequeña caída numérica en el índice Case-Shiller, sigue siendo una clara indicación de un cambio de trayectoria. El descenso también es mayor de lo que parece a primera vista, porque el índice Case-Shiller es una media de tres meses retrasada. Esto significa que la caída de los precios en julio fue lo suficientemente fuerte como para borrar todas las ganancias de mayo y junio.
Se necesitarán meses para que un índice de reventa como el Case-Shiller -el estándar de oro de la industria para medir los precios de los bienes raíces residenciales- tabule los descensos reales de los precios de las viviendas que tanto los agentes como los constructores están presenciando en todo el país.
Para entender mejor la actual corrección de los precios de la vivienda, echemos un vistazo a los índices de valor de la vivienda más actualizados calculados por Zillow y John Burns Real Estate Consulting. Mientras esperamos que el índice Case-Shiller se ponga al día, estos índices nos dan una buena idea de lo que ha ocurrido con los precios regionales de las viviendas hasta finales de agosto.
Informe de la encuesta inmobiliaria
Cualquiera que haya tratado de comprar o vender una casa estará familiarizado con la importancia del valor justo de mercado de una propiedad, o FMV. El FMV es el precio por el que una propiedad se vendería en el mercado abierto en condiciones habituales. Por lo tanto, el FMV es importante para aquellos que poseen una propiedad, así como para aquellos que deben pagar impuestos sobre esa propiedad. Para obtener una deducción basada en la propiedad es necesario determinar el VMF. El término también se utiliza ampliamente en el mercado de la inversión inmobiliaria.
Desgraciadamente, no existe una forma fácil o universal de determinar el valor de mercado de los bienes inmuebles. Sin embargo, casi todas las valoraciones de mercado se reducen a dos factores: las tasaciones inmobiliarias y las ventas comparables recientes.
El valor de todo bien en una economía de mercado se basa en un proceso de descubrimiento de precios. Los productores y revendedores proponen valores hipotéticos y esperan encontrar compradores con valoraciones similares. Por el contrario, los consumidores pujan por subir o bajar los precios en función de sus interpretaciones cambiantes del valor de los bienes. Este proceso es imperfecto y siempre cambiante.
Informe de investigación inmobiliaria
Sin embargo, el segundo y el tercero han frenado a muchos, ya que las tasaciones ya no tienen sentido financiero. Los constructores no pueden sobrevivir construyendo con pérdidas, por lo que suben sus precios, y éstos se trasladan al comprador, ya sea en forma de precios más altos o de un “producto” de peor calidad y especificaciones. Esto, a su vez, debería aumentar el valor de las propiedades de calidad en reventa.
Sin embargo, es un mercado inconstante, con una demanda de dinero mucho más fuerte para las casas modernas cubistas y acristaladas, que para las casas de estilo tradicional andaluz, con tejado a dos aguas y ventanas modestas. Survey Spain ha experimentado esto en las últimas valoraciones, donde el valor de lo nuevo ha llevado a expectativas más altas de valor de todo, pero cuando se comparan los precios de venta, muchas propiedades más antiguas han caído en valor desde hace unos años.
Se ha comprobado en los últimos años que los precios alcanzados por muchas propiedades nuevas están muy por encima de los de su vecino tradicional, con la escasez de buenos sitios que lleva a que las casas tradicionales se compren para demoler o reducir a la cáscara estructural, y se cree un nuevo “cubo”.
Volumen inmobiliario
El nuevo valor fiscal mínimo de los inmuebles en España, introducido el 1 de enero de 2022, se denomina “valor de referencia catastral”. El antiguo sistema se basaba en el valor catastral multiplicado por un factor que variaba según el ayuntamiento y que, en la mayoría de los casos, estaba muy por debajo del precio real de mercado. Por el contrario, el nuevo valor fiscal se aproxima al precio real del mercado de forma mucho más realista, ya que -al igual que una valoración oficial del precio de una hipoteca- se basa en los precios de venta reales de la zona.
El nuevo valor fiscal mínimo se puede consultar online a través de la web del Catastro por el número catastral si se dispone de NIF y certificado digital. Aparte de la altura del valor, la principal consecuencia de este cambio es que -si se dispone de él- se ha convertido en el nuevo valor fiscal mínimo a declarar siempre en la compra de bienes inmuebles o en su adquisición por herencia o donación, en caso de que el valor en las escrituras fuera inferior.