¿Cuáles son mis derechos si mi nombre no figura en una escritura pero estoy casado?
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Cuando una propiedad tiene un gravamen en su contra, no puede ser vendida. Sin embargo, si una hipoteca existente va a ser satisfecha con el producto de la venta de la vivienda, el registro de la escritura de retrocesión se convierte en parte del proceso de cierre de la venta, y su registro suele ser gestionado por una compañía de seguros de títulos.
Cuando los propietarios refinancian sus casas con una nueva hipoteca, también reciben una escritura de cesión que muestra que la hipoteca anterior ha sido pagada, ya que se ha establecido una nueva hipoteca en una situación de refinanciación.
Las segundas hipotecas o los préstamos sobre el valor de la vivienda otorgan a la institución crediticia un interés de seguridad en la casa, ya que la propiedad suele servir de garantía para ese préstamo. Los prestamistas pueden hacer valer sus derechos de ejecución hipotecaria si el prestatario incumple estos segundos préstamos. La escritura de retrocesión relacionada con la primera hipoteca no tiene ningún efecto sobre el segundo préstamo ni protege al propietario.
La escritura de retrocesión difiere de un estado a otro o de un prestamista a otro. En los estados que utilizan escrituras fiduciarias en lugar de hipotecas, un tercero conocido como fiduciario mantendrá la hipoteca en nombre del prestamista. Algunos estados utilizan documentos de satisfacción de la hipoteca en lugar de una escritura de retrocesión, pero sirven para el mismo propósito.
Si mi nombre está en la escritura, ¿soy el dueño de la propiedad?
Lo que es importante entender es que el préstamo -a veces denominado pagaré o, más brevemente, pagaré- no es una hipoteca ni una escritura de fideicomiso. Es simplemente un préstamo. Una vez que se garantiza el dinero para la compra de una vivienda, el prestamista de ese dinero debe proteger el préstamo. Aquí es donde entra en juego una hipoteca o una escritura de fideicomiso.
A nivel general, ambos documentos funcionan de la misma manera: es decir, garantizan la devolución del préstamo colocando un gravamen sobre una propiedad. Un gravamen da derechos al prestamista de que, a menos que se pague la propiedad, el prestamista tiene derecho a vender esa propiedad.
En otras palabras, ambos documentos se utilizan para asegurarse de que el prestatario devuelva el préstamo. Ambos documentos permiten a la persona o entidad vender la propiedad si el prestatario no puede cumplir las condiciones del préstamo.
En una hipoteca sólo hay dos partes: el prestatario y el prestamista. Sin embargo, una escritura de fideicomiso tiene una tercera parte adicional, llamada “fideicomisario”, que se queda con el título de la vivienda hasta que se devuelva el préstamo. Si el préstamo no se paga, el fideicomisario -a menudo una empresa de custodia- es responsable de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria.
Dos nombres en la escritura uno en la hipoteca
Recibimos otra pregunta de un espectador: “Nos estamos preparando para comprar una nueva casa (mi pareja y yo), pero yo soy el único que va a estar obligado en la parte de financiación del acuerdo, ¿podemos añadir a mi pareja al título?”
Cuando dos o más personas compran una propiedad, es posible que una o más de ellas no estén obligadas económicamente a devolver el préstamo. Una persona que es propietaria pero no tiene la obligación de devolver el préstamo se denomina a veces “no obligado” o “no prestatario”.
Una solución fácil sería añadir el nombre o nombres adicionales a la escritura después del cierre. Tenga cuidado, porque la hipoteca que firman los prestatarios incluye un pacto que establece que el comprador no transferirá la propiedad sin el permiso del prestamista. Añadir un socio a la escritura después del cierre puede considerarse como una transferencia de este tipo que da lugar a un impago.
Es probable que el prestamista acepte que su pareja sea copropietario. Normalmente, el único requisito del prestamista es que el propietario no obligado firme la hipoteca y algunos documentos auxiliares en el momento del cierre. Si el prestatario no devuelve el préstamo, el prestamista ejecutará la hipoteca. El derecho de ejecución también debe ser concedido por el no obligado; de lo contrario, el no obligado puede tener derecho a reclamar que el prestamista no pueda ejecutar su interés.
La novia en la escritura, no en la hipoteca
Es posible que tenga la impresión de que un título de propiedad y una escritura son lo mismo. Aunque son similares, es importante conocer las diferencias, sobre todo al vender una casa. A continuación le explicamos la función de cada uno y por qué ambos tienen una finalidad. La diferencia entre una escritura y un título es importante.
El seguro de título sirve para proteger a los compradores y a los prestamistas de las pérdidas financieras debidas a los defectos del título. Estos pueden incluir embargos, impuestos atrasados, violaciones de códigos de construcción pasados y cualquier otra forma de deuda que el comprador y el prestamista no quieran heredar del vendedor.
Puede pensar en el seguro de título como una protección contra el historial de la vivienda, más que contra los acontecimientos futuros. La mayoría de las veces, los prestamistas exigen que los prestatarios adquieran un seguro de título del prestamista, que es distinto del seguro de título del propietario. Los compradores pueden desear adquirir ambos para obtener una protección completa.
Una escritura de garantía general es un tipo común de escritura que indica que usted, el propietario, tiene derecho a vender la propiedad y un título claro. Indica que usted es la única persona que tiene derechos sobre la propiedad, lo que significa que tiene el título completo.