Tierra rústica España
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En diciembre de 2021, el Parlamento andaluz aprobó la nueva Ley del Suelo de Andalucía, comúnmente denominada LISTA, para la construcción en suelo rústico. Una de las novedades más importantes de esta ley es que, en determinadas circunstancias, permite conceder licencias de construcción para viviendas unifamiliares aisladas en el campo. Se trata de una gran noticia para los propietarios de fincas rústicas, ya que hasta ahora no se permitía construir en el campo y todas las edificaciones de menos de 6 años de antigüedad podían ser sancionadas.
Tras la aprobación de esta nueva ley, la Junta de Andalucía está trabajando en los reglamentos de desarrollo de la misma, siendo estos muy importantes para que la nueva ley comience a aplicarse. Actualmente, este reglamento se encuentra en fase de borrador pendiente de aprobación, por lo que aún está sujeto a cambios.
También vamos a explicar -en el último apartado- los aspectos más importantes de este borrador de reglamento y de la nueva ley del suelo, relativos a las parcelaciones en suelo rústico y a la posibilidad de obtener licencia de obras para viviendas unifamiliares. Aquí trataremos los nuevos aspectos que afectan a las viviendas en régimen de Declaración Asimilada fuera de Ordenación, (DAFO/SAFO) ya que, por primera vez, también se permitirán en ellas obras de reforma de mayor envergadura.
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Si tienes más de tres hectáreas de terreno y tienes una actividad agraria (IAE alto); Puedes construir una cubierta con uso de almacén para aperos de hasta 100m2. Esto solo es posible en terrenos con uso agrícola fuera de zonas catalogadas como Natura 2020 o EIN. Pero en ningún caso una vivienda.
Si lo haces porque no tienes dinero para comprar suelo urbano o urbanizable (y además gastarte otros 300.000 euros en el coste de la construcción); no te recomiendo que entres en este otro proceso de construir en suelo rústico ya que sin duda será más caro que el proceso que ya has descartado.
Si por el contrario tienes mucha liquidez y te has enamorado de ese suelo y todas tus tripas te dicen que es posible; te recomiendo que hables con el técnico del Ayuntamiento de forma transparente y con una libreta para apuntar las respuestas a estas preguntas sobre tu posible suelo:
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En cualquier edificio registrado, la documentación de la propiedad también indica un uso para ese edificio. Estos son principalmente: vivienda, almacenamiento, construcción rural, dependencia agrícola. Esto es para el departamento de finanzas para basar el cálculo para el impuesto de propiedad.
Los edificios registrados en un artículo rústico como construcciones rurales y dependencias agrícolas no están sujetos a licencia. Estos edificios fueron construidos como apoyo agrícola para el agricultor para permanecer durante los fines de semana y los edificios para los animales y equipos. Estos edificios se encuentran sobre todo en grandes explotaciones agrícolas de varias hectáreas o como edificios adicionales junto a la vivienda urbana. ¿Se pueden utilizar estos edificios como vivienda? Sí. Estos edificios son muy populares entre los compradores extranjeros debido a su valor y a su ubicación remota y hermosa. Sin embargo, si adquiere una propiedad de este tipo, no espere obtener una licencia de habitabilidad, una licencia turística o una hipoteca, ya que éstas sólo se conceden a edificios con registro urbano.
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En este artículo vamos a examinar los requisitos que deben tenerse en cuenta previamente a la adquisición de suelo rústico (o suelo no urbanizable) con el fin de iniciar un proyecto de construcción en la zona de la Costa Blanca (Comunidad Valenciana). En relación con cualquier proyecto de inversión privada en suelo rústico (o no urbanizable) y su posterior edificación, deberán tenerse en cuenta las limitaciones establecidas por el Reglamento de la Ley 5/2015, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Medio Rural de la Comunitat Valenciana (LOTUP), así como las distintas ordenanzas urbanísticas locales que regulan este tipo de construcciones.
Por tanto, como punto de partida a la hora de valorar la posible inversión en una parcela de suelo rústico con la finalidad de construir en ella una vivienda, debemos tener en cuenta los requisitos básicos que establece la citada Ley 5/2014, en su artículo 197 b), que establece lo siguiente:
Por tanto, a modo de ejemplo, y sólo teniendo en cuenta los requisitos establecidos en el citado artículo; en una parcela de 10.000 m2 se podrá edificar una vivienda con una superficie máxima de 200 m2, junto con elementos de no albañilería, adicionales a la vivienda principal, con una superficie máxima de 200 m2. Sin perjuicio del cumplimiento de las Ordenanzas Municipales.