Firpta
Los no ciudadanos y los no residentes en los Estados Unidos que posean, y estén planeando vender, bienes inmuebles situados en los Estados Unidos deben ser conscientes de que existen complicadas normas fiscales que pueden aplicarse a esa venta. A menudo, esto no se tiene en cuenta cuando un extranjero invierte en bienes inmuebles en Estados Unidos, y las posibles sanciones por incumplimiento pueden pillarles desprevenidos. El siguiente artículo ofrece una visión general de las normas de retención que se aplican en virtud de la Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles (FIRPTA).
Si una persona extranjera que no es residente fiscal en EE.UU. vende bienes inmuebles estadounidenses, deberá remitir hasta el quince (15) por ciento del precio de venta al Servicio de Impuestos Internos (IRS) en virtud de las normas de retención de la FIRPTA. Los Estados Unidos exigen el pago de esta retención para garantizar que los extranjeros paguen los impuestos adeudados por el reconocimiento de la ganancia en la venta de bienes inmuebles estadounidenses.
La retención de impuestos es, en la mayoría de los casos, más alta que el impuesto sobre la renta real que se debe por la venta. Cuando se presenta una declaración de impuestos en EE.UU. para informar de la venta de un inmueble, el contribuyente suele recibir una importante devolución de impuestos porque la retención se basa en el precio de venta, pero la ganancia imponible se calcula restando la base del contribuyente (generalmente la cantidad pagada para comprar el inmueble) del precio de venta. Si el inmueble (un activo de capital) se mantiene durante más de un año, el tipo impositivo más alto en Estados Unidos es el de la ganancia de capital a largo plazo, que es del veinte (20) por ciento, y una gran parte de la ganancia suele tributar al quince (15) por ciento.
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El IRS utiliza dos pruebas -la prueba de la tarjeta verde y la prueba de la presencia sustancial- para evaluar su condición de extranjero. Si cumple los requisitos de cualquiera de ellas, se le considera extranjero residente a efectos del impuesto sobre la renta; de lo contrario, se le trata como extranjero no residente.
Cuando cuente el número de días que ha estado presente en los Estados Unidos durante el período de tres años, no incluya todos los días. En su lugar, cuente sólo una fracción de los días en dos de los tres años. Supongamos, por ejemplo, que está tratando de calcular su estatus para el año fiscal 2022 porque vivió en los EE.UU. durante 60 días. Usted cuenta los 60 días de 2022, un tercio de los días de 2021 y un sexto de los días de 2020. Por lo tanto, si estuvo en los EE.UU. durante 120 días en 2021 y 180 días en 2020, sólo incluya 40 días para 2021 y 30 días para 2020, siendo el total para el período de tres años 130 días. En este caso, usted paga el impuesto sobre la renta como extranjero no residente.
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Venta de propiedades por parte de no residentes
Las personas extranjeras no residentes que poseen y obtienen ingresos de bienes inmuebles residenciales estadounidenses pueden optar por tratar los ingresos por alquileres generados por estas propiedades como efectivamente vinculados a una actividad comercial o empresarial estadounidense.
Otro problema es que los propietarios de NRA suelen contratar a una empresa de gestión inmobiliaria para que supervise los alquileres y cobre las rentas. La empresa de gestión puede ser considerada responsable por el IRS de la retención de impuestos del 30% si el IRS descubre el impuesto adeudado.
El IRS “mira a través” de la LLC al propietario de la LLC y aplica el complejo conjunto de leyes conocido como FIRPTA. FIRPTA es la inversión extranjera en la ley de impuestos sobre la propiedad inmobiliaria y tiene muchas reglas que rigen la imposición de la propiedad inmobiliaria de los EE.UU. propiedad de los ciudadanos extranjeros y entidades extranjeras.
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Entre abril de 2021 y marzo de 2022, el valor de las propiedades residenciales en Estados Unidos que se vendieron a compradores extranjeros ascendió a 59.000 millones de dólares, según el informe Transacciones Internacionales en Bienes Raíces Residenciales de Estados Unidos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). La gran mayoría de los compradores no residentes proceden de Canadá y México, seguidos de China. Están comprando principalmente viviendas unifamiliares en Florida y California.
Aunque casi la mitad (el 44%) de los compradores extranjeros recurren totalmente al efectivo para realizar estas compras, también es posible que los no residentes obtengan una hipoteca en Estados Unidos para ayudar a financiar las nuevas viviendas. Sin embargo, no todo es fácil. Los compradores de vivienda que no sean ciudadanos tendrán que enfrentarse a unos requisitos de solicitud de hipoteca algo más complicados para establecer sus calificaciones financieras. También tendrán que cumplir con leyes fiscales más complejas como propietarios de viviendas.
Tampoco hay límites en cuanto al tipo de propiedad que se puede comprar. Un ciudadano no estadounidense puede comprar una casa unifamiliar, un condominio, una casa adosada, un dúplex o un edificio de apartamentos, o incluso un terreno sin ninguna estructura.