¿Cómo se calcula el valor del usufructo?

Valoración del usufructo

¿Qué significa usufructo? Tomemos el ejemplo de la vivienda. Debes saber que el derecho de propiedad otorga al propietario tres tipos de prerrogativas:El derecho de propiedad es, por tanto, la combinación del usufructo y la nuda propiedad.El usufructo es, en la mayoría de los casos, viático, lo que significa que llega a su fin por la muerte de su titular. También puede constituirse por un periodo determinado; esto se conoce como usufructo temporal. El que tiene derecho a utilizar la vivienda y a recibir los ingresos es el usufructuario, el que tiene derecho a disponer de la vivienda es el nudo propietario.No debemos confundir el usufructo y el derecho de uso y habitación. El derecho de uso y habitación es estrictamente personal y se limita a la sola habitación de la vivienda (sin poder alquilarla) mientras que el usufructo es un verdadero derecho y puede referirse tanto a los edificios como al mobiliario (por ejemplo: cartera de valores).

¿Cómo se calcula el usufructo? Si, por ejemplo, la cuestión de la valoración del usufructo y de la nuda propiedad (ambos están efectivamente relacionados) es especialmente importante. Es necesario un baremo fiscal para calcular los derechos del usufructuario y/o del nudo propietario en caso de donaciones, herencias, ventas, permutas, aportaciones a la sociedad, etc. Edad del usufructuarioValor del usufructo en porcentaje del valor del pleno dominioHasta 20 años90%21 a 30 años80%31 a 40 años70%41 a 50 años60%51 a 60 años50%61 a 70 años40%71 a 80 años30%81 a 90 años20%Más de 91 años10%Las partes pueden, en sus relaciones, utilizar este baremo. Pero el principio es que deben valorar ellas mismas el usufructo en función de cada caso (se trata entonces de un “usufructo económico”) que tiene en cuenta la esperanza de vida del usufructuario y la tasa de rendimiento del bien. En el caso de un usufructo de duración determinada (usufructo temporal), se estima a efectos fiscales en un 23% del valor del pleno dominio por cada período de 10 años y sin fracción (23% de 0 a 10 años, 46% de 11 a 20 años y 69% de 21 a 30 años).Hay que recordar que el derecho de uso y habitación es evaluado por la administración fiscal en un 60% del valor del interés vitalicio.

Significado de usufructo

En los últimos años se ha hablado y escrito mucho sobre la valoración de un usufructo y sobre dónde aprieta el zapato fiscal. A continuación se ofrece una visión general de los problemas de valoración, las tendencias actuales y una mirada a la futura planificación inmobiliaria.

Valoración de un usufructo: un mundo cambianteEl usufructo es uno de los derechos de propiedad más antiguos que se conocen y ya se aplicaba en la época romana. El usufructo se introdujo en el derecho romano con la intención de mantener determinados bienes en la familia y, al mismo tiempo, permitir a terceros disfrutar de los frutos de estos bienes durante un periodo determinado. Durante la mayor parte del siglo pasado, el usufructo se aplicó en Bélgica sólo a las familias, es decir, el conocido usufructo para el cónyuge superviviente. Sin embargo, este derecho de propiedad sólo comenzó a aplicarse a las empresas a partir de los años 80 y 90. Esto hizo que se planteara la cuestión de cómo valorar el usufructo en el caso de las empresas, cuya situación es claramente diferente a la de las personas físicas.

Considerado como la norma por la Administración hasta hace poco, este método no tiene en cuenta de forma inherente el equilibrio entre los rendimientos del usufructuario y del nudo propietario. Este método se limita a actualizar el valor de la renta en función del tipo de interés de los bonos lineales. La aplicación de este método dio lugar a valoraciones muy elevadas del usufructo que se dispararon repentina y visiblemente a causa de la crisis financiera (a veces superaban el 100% del valor del conjunto del inmueble). Este método dio lugar a rendimientos muy desiguales tanto para el usufructuario como para el nudo propietario.

Implicaciones fiscales del usufructo

El usufructuario también tiene obligaciones y responsabilidades con respecto a la propiedad. Debe asegurarse de que la propiedad no sufra ningún daño o alteración y, al final del periodo estipulado, el usufructuario debe devolver la propiedad al legítimo propietario o a los herederos.

Los cálculos a efectos de la valoración de las rentas o de los intereses fiduciarios, usufructuarios u otros intereses limitados sobre los bienes en la sucesión de cualquier persona que haya fallecido o fallezca a partir del 1 de abril de 1977 se efectuarán de acuerdo con la siguiente Tabla:

Cómo se puede extinguir un usufructo

El usufructo es el derecho de uso y disfrute de un bien cuya propiedad pertenece a otra persona. La persona que disfruta del usufructo se llama usufructuario. El usufructuario debe mantener la propiedad como un propietario responsable y no debe causar daños o disminución de la propiedad, excepto cuando la propiedad está sujeta a un agotamiento natural en el tiempo. En el derecho civil moderno, el usufructo se divide en usufructo perfecto y usufructo imperfecto o cuasi-usufructo, dependiendo de si la propiedad está sujeta a agotamiento. En el caso del usufructo perfecto, la propiedad se utiliza sin cambiar su naturaleza. En el segundo, el bien no puede utilizarse sin consumirse, como el dinero, los alimentos, etc., y el usufructuario deberá entregar al propietario al final del usufructo el mismo valor o la misma cantidad y calidad que al principio del usufructo.