Gravámenes sobre la propiedad
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Hay muchos tipos de gravámenes, tanto financieros como no financieros. El tipo de gravamen más común es la hipoteca, que es un préstamo hecho por un prestamista a un prestatario con el fin de comprar la propiedad.
La finalidad de un gravamen es garantizar el interés de un no propietario en una propiedad. Los gravámenes pueden ser colocados por los prestamistas o las compañías hipotecarias, los contratistas que han realizado trabajos en una propiedad pero no fueron pagados, o por partes que requieren acceso a la propiedad a través de servidumbres o derechos de agua, entre otros.
Ejemplos de gravámenes sobre bienes inmuebles
Al igual que las personas, cada propiedad tiene su propia historia y, dependiendo de su historia, puede haber algún que otro esqueleto al acecho en el armario del título de propiedad. Tener el título de propiedad significa simplemente que se tienen ciertos derechos sobre la propiedad, y a veces esos derechos vienen con un “bagaje” propio, de ahí la famosa expresión de “el comprador tiene cuidado” que se aplica a todas las transacciones inmobiliarias.
En un mercado inmobiliario tan caliente como el nuestro, especialmente en Auckland, muchas propiedades acaban siendo vendidas en subasta. En esta situación, siempre existe el riesgo de que el comprador acabe adquiriendo una propiedad con problemas de titularidad de los que puede no ser consciente de antemano.
Por ejemplo, puede descubrir de repente que el garaje convertido en dormitorio y segundo baño en la propiedad por la que puja no tiene los permisos adecuados. Una vez que baje el martillo y haya comprado la propiedad, también habrá comprado los problemas que conlleva el título de propiedad.
Por supuesto, averiguar los “defectos del título” no se limita a las propiedades que se compran y venden en subasta. El secreto para el éxito de su transacción inmobiliaria es poder averiguar cuáles pueden ser estos defectos antes de comprar, para poder tomar una decisión informada sobre la compra de su propiedad. La mejor persona para ayudarle a hacerlo es su abogado de Auckland en Quay Law.
Tipos de gravámenes
¿Qué significa exactamente? Como su nombre indica, un gravamen es un interés o derecho, en manos de un tercero, que entorpece -impide, obstaculiza o carga- la función o la actividad de algo (como una propiedad) o alguna transacción (como la venta de un inmueble). Suena siniestro, y puede serlo.
Hay varios tipos de gravámenes, pero en el ámbito inmobiliario todos significan en gran medida lo mismo. Según Benjamin Dixon, del equipo Mackay Dixon de Douglas Elliman, con sede en Nueva York, “un gravamen es un derecho que alguien [un no propietario] tiene sobre la propiedad de otro”. “Los gravámenes pueden surgir debido a los impuestos que se deben, a las cantidades que se deben a los mecánicos u otros vendedores, o incluso a la hipoteca del propietario anterior”.
Si una propiedad tiene un gravamen, puede significar que hay un límite en el uso que el dueño de esa propiedad puede hacer de ella. Algunos gravámenes son aplicados por el estado o el municipio en forma de leyes de zonificación o reglamentos medioambientales. Éstas suelen restringir ciertos tipos de construcción en una propiedad, u otros usos u operaciones dentro de ella (como si la alquilas o tienes un negocio en ella).
Cómo encontrar gravámenes sobre la propiedad
En muchos estados, puede solicitar al vendedor una búsqueda preliminar del título de propiedad sin incurrir en ningún coste adicional. La búsqueda preliminar del título sólo ofrece una visión general, pero debería proporcionarle la cadena de propiedad básica. Le conviene guardar esto para cuando vaya a realizar su propia búsqueda básica del título. Recuerde que la búsqueda preliminar del título es exactamente eso: preliminar. No se base únicamente en esto.
Cuando comience su búsqueda, su primera parada debería ser la oficina del secretario local. Si la propiedad que está considerando se encuentra en un área que no tiene un juzgado por ser un pueblo pequeño, entonces irá a la sede del condado. En algunos casos, los condados han convertido estas bases de datos en línea, pero es posible que sólo pueda acceder a ellas en los ordenadores del juzgado o si ha recibido la contraseña y la información de acceso adecuadas. En otros estados y condados, puede acceder simplemente llamando a la oficina del secretario y solicitando la información de acceso. Todo depende de cómo se clasifique la información básica sobre la propiedad y el título en su estado.